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“降地價”新規落地!樓市大變局,對房價影響有多大?

來源:騰訊房產  撰稿人:  發布時間:2021年08月31日 瀏覽:
摘要:

  土地市場迎來大變局。

  近日,深圳重新發布了2021年第二批住宅用地集中出讓公告,“地塊溢價率上限統一由45%調整為15%”,達到溢價率上限后即搖號,新房銷售限價在原限價基礎上下調3%-9.2%不等。

  無獨有偶,廣州第二批集中供地公告顯示,溢價不得超過15%,嚴禁房企使用“馬甲”,黃埔、南沙多個地塊限制新房銷售價格,且價格基本都低于上半年。

  除了深圳廣州之外,天津、青島、成都、合肥等地陸續發布第二批集中供地詳情,新一輪供地制度正在形成,整個土地市場將來全新洗牌。

  1、各城統一調低土拍溢價率上限、最高不超過15%。

  2、土地限購,同一家房企不得使用多個“馬甲”拍地。

  3、房地聯動,地價下調,房價上限隨之下降。

  4、提高門檻,保證金上調,部分城市要求拍地必須用自有資金。

  ……

  這些新舉措,意味著什么?

  其一,土地溢價率不得超過15%,已經成為新一輪集中供地的標配,“地王”不復存在。

  土地是面粉,房子是面包,面粉價格上漲,面包價格自然容易水漲船高,反之同理。

  

  過去的調控,主要以限制面包價格為主(新房價格),而土地市場仍舊火熱,這就導致實際地價不斷上漲,“地王”現象不斷涌現,“樓面價再創新高”的新聞層出不窮。

  如今,嚴格限制土地溢價、限制房企使用“馬甲”等組合拳的落地,將給“地王”以最大一擊,那些動輒50%乃至100%以上的土地溢價現象不復存在。

  政府主動讓利控制地價,通過炒作“地王”來刺激房價的玩法已經行不通了。

  其二,房地聯動。地價下降,新房價格同步下降,而二手房泡沫也將被擠出。

  地價是破解高房價的鑰匙之一。

  限制地價,相當于地方政府主動讓利,既然地價下調,新房價格也就失去了持續上漲的理由。

  在深圳廣州第二批集中供地里,多數地塊的新房限價普遍調低。深圳普通商品住房銷售限價在原限價基礎上下調3%-9.2%不等,廣州黃埔南沙的新房限價明顯低于上半年的市場價格。

  當新房價格被強制下調之后,遠高于新房的二手房價格恐怕難以維持,一些地方依靠抱團漲價等形成的虛高二手房掛牌價即將回落。

  這意味著,“土地-房價-二手房”的限價聯動模式即將形成,擠泡沫勢在必行。

  其三,限制土地溢價率,還能緩解開發商的資金壓力,調動房企的積極性。

  房價上漲,對于開發商未必是好事。

  因為房價上漲地價也會上漲,土地成本不斷抬升,開發成本與日俱增。如果新房被嚴格限價,或者市場遇冷去庫存緩慢,那么高昂的開發成本,很容易變成開發商的難以承受之重。

  

  現實已經證明,隨著房企融資“三道紅線”落地,加上新房限價的剛性化,開發商賺的盆滿缽滿的時代正在過去,現金流危機、債務問題成了懸在一些龍頭房企頭上的達摩利克斯之劍。(參閱《3年1000多家房企破產!什么信號?》)

  數據顯示,今年上半年,多家房企利潤增速有所回落,54家房企凈利潤率由上一年同期的10.4%下滑至9.3%,而部分房企出現了負增長,即使一向以穩健著稱的萬科,凈利潤出現了兩位數的下跌。

  所以,在此前的土地市場里,一些城市已經出現了只有地方國企報名競拍的尷尬現象,這背后不無土地價格高昂和樓市風險凸顯的因素。

  所以,在限制新房價格的同時,限制地價,將地價與房價形成聯動,不僅有助于穩定土地市場,還能降低開發商的資金焦慮。

  其四,官方“定價”即將開啟,這一輪樓市調控遠不同于過往。

  地價有最高溢價率限制,新房有備案價限制,二手房有指導價限制……這意味著,覆蓋土地、新房、二手房的全新定價模式正在形成。

  眾所周知,房價,短期看政策,中期看土地,長期看人口。

  作為長期因素,人口基本面自不用說,“少子化+老齡化”的格局影響深遠,唯有中心城市還有人口和人才紅利。

  作為中期因素,土地終于被納入調控范圍。土地調控的核心,在于擴大供給和政府讓利。限制地價,自然能帶動房價回落,地價-房價聯動,有助于穩定市場預期。

  作為短期因素,2021年的調控可謂史無前例,房企融資三道紅線、房貸兩道紅線、二手房指導價等,刷新了人們對于調控的認知。

  未來的樓市,必然是高度穩控的,擠出泡沫,擠出金融風險,擠出影響生育、社會流動和社會公平的所有方方面面。

  總之,在新的時代,不要心存僥幸。認清政經大格局,才是第一位。

  來源:騰訊房產

責任編輯:上游
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