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中央部委定調“住有所居”!非常時期 非常信號

來源:國民經略  撰稿人:  發布時間:2021年09月01日 瀏覽:
摘要:

  23年后,中國房地產市場再次迎來大變局。

  上一次是1998年,住房市場化改革轟然啟動,帶動房地產空前繁榮。

  這一次是2021年,在共同富裕的目標引領之下,房住不炒、住有所居成為新時代房地產的主旋律。

  近日,國新辦舉行“努力實現全體人民住有所居”新聞發布會,會上,住建部表示:

  “十四五”期間,將以發展保障性租賃住房為重點,進一步完善住房保障體系,努力實現全體人民住有所居。 對于新市民青年人買不起租不好房的現實問題,要下決心下力氣解決。 持續完善房地產長效機制,穩地價、穩房價、穩預期,促進房地產市場平穩健康發展。

  這一定調,釋放了什么信號?

  01

  住有所居,意味著什么?

  房住不炒的意義毋庸諱言,“住有所居”是什么?

  從各方面釋放的信號來看,住有所居,重點不在于買房,而在于買房與租房齊頭并進;也不是讓每個人都買得起房,而是讓所有人都有房可住、而且住得起,這就涉及保障房和租賃市場。

  

  這里的大背景是,中國的房子已經出現總量過剩的局面,戶均住房1.1套,而住房自有率更是高達96%。

  問題在于,住房的結構性矛盾仍舊存在,尤其是人口凈流入的大城市,住房問題極其突出,無論是房價還是房租,都成了難以承受之重。

  

  換言之,解決好大城市新市民住房問題,就成為重中之重。

  顯然,無論哪個城市,都無法讓所有人都買得起房子,但通過各種政策組合拳讓所有人“住有所居”,則是可觸及的目標。

  

  在房住不炒和住有所居的新基調下,房地產市場將迎來歷史性巨變。

  如果說過去樓市以市場為主,房價漲跌更多由市場供求來決定,那么未來將會形成“政府-市場”并行、租售并舉的新局面。

  于市場層面而言,商品房是主流。

  從各部門最新定調來看,對于商品房市場,房住不炒是基本紅線,穩地價、穩房價、穩預期是基本目標。

  于政府層面來說,公租房、保障性租賃房、共有產權房等是重點所在。

  保障房的存在,是為了解決低收入群體的住房問題;而共有產權房、安居房等,則兼顧普通群體和高學歷人才的居住問題;而保障性租賃房,要解決的新市民的居住問題。

  不難判斷,中國房地產市場,將一改商品房為主的傳統格局,變成由商品房、公租房、共有產權房、安居房、租賃房等為主的新格局。

  政府-市場并行、租售并舉,意味著房地產市場正在擺脫市場模式,參考借鑒新加坡模式、德國模式,走出一條與眾不同之路。

  02

  商品房:穩地價、穩房價

  種種跡象表明,商品房雖然仍以市場為主,但價格并非不受約束。

  今年以來,隨著土地限制溢價率、新房限價、二手房指導價的推進,一個新的“政府定價”模式正在形成。(參閱《地價新規落地!房價……》)

  商品房的調控目標,更多在于“穩”。既要遏制大漲,又要防范大跌,謹防帶來新的金融風險,這是商品房市場未來發展的根本支點。

  有人說,既然是商品房,為何不能隨著市場自由漲跌?

  原因很簡單,房地產并非簡單的市場,作為源頭的土地市場處于壟斷,房價漲跌自然就不是簡單的市場行為。

  無論如何,商品房大漲大跌的時代即將過去,穩是主基調。

  03

  共有產權房:5折買房的機會

  共有產權房,有望成為許多城市的標配。

  共有產權房,介于政府與市場之間,可以最低5折購房,但只能擁有一半產權。

  共有產權房,顧名思義,是購房者與政府(或代持機構)共同分享房屋產權。

  購房者可以5折或其他價格購房一半產權,但享有房屋的居住、入學等權益,等到一定年限之后,可按照市場價或一定折扣買斷剩余產權,變成商品房。

  共有產權房的出現,無疑降低了買房門檻,雖然只有一半產權,但除了不是純商品房之外,該有的權益都有,這無疑給了許多人以上車的機會。

  當然,共有產權房存在嚴格的條件約束,一般而言:

  一是限制為無房家庭或高學歷群體; 二是5年或10年內不得上市交易,只能轉讓給回代持機構; 三是5年或10年后,可按市場價格(或有一定折扣)買回剩余產權,變成純商品房。

  目前,北京、廣州、東莞都已推出共有產權房。

  04

  安居房:被爭搶的福利房

  安居房,屬于保障性住房,面向低收入家庭或高學歷人才提供的低價住房。

  安居房與共有產權房有一定相似之處,但也有明顯不同。共有產權房相當于政府與個人共同“買房”,安居房則是政府通過出讓低價地塊形成的低價住房,房價遠遠低于商品房,因此競爭十分激烈。

  目前,深圳安居房價只有周邊商品房價格的5-6成左右,而排隊輪候的家庭超過了16萬,但每年新增供應僅為數千套。

  與共有產權房相比,安居房的申請條件更為嚴格、限制更緊。

  從申請條件來看,深圳的安居房要求本市戶籍、5年社保、在本市無房等,海南的安居房則要求當地居民,或繳納5年社保/居住540天以上的引進人才等。

  安居房能不能上市交易?

  深圳要求10年內不得上市交易,海南更進一步,要求在本省繳納個稅或社保滿15年,或達到法定退休年齡且購房合同網簽備案時間滿10年的,可以上市交易。

  這意味著,安居房屬于十足的公共屬性,基本杜絕了投機套利的可能,不失為低收入家庭買房的重要途徑之一。

  05

  租賃房:房租指導價呼之欲出?

  公租房、長租公寓、集體土地建設租賃房、企業建房是主要方向。

  擴大租賃供給,靠什么?

  除了傳統的公租房和長租公寓之外,政策上做出了諸多探索。

  一是集體土地有條件“入市”。眾所周知,我國土地分為國有土地和集體土地,農村和城中村都屬于集體土地,這類土地只有通過征收轉換成國有土地才能上市交易。

  不過,在租賃時代,集體土地入市局部“開閘”,可用于建設租賃性住房,只能用于出租,不得上市交易買賣,不得變相建設商品房。

  二是企業、園區、商辦等可建設宿舍型保障性租賃住房。

  根據今年7月發布的《加快發展保障性租賃住房的意見》,在人口凈流入的大城市,企業可自建保障性租賃房,產業園區中工業項目配套建設面積,可用于建設宿舍型保障性租賃住房;閑置的商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋,可改為租賃性住房。

  這些改革和突破,都有一點前提限制:嚴禁建設成套商品住宅。

  三是金融、稅費方面給予明顯支持,北京率先提出“租金指導價”。

  近日公布的《北京市住房租賃條例(征求意見稿)》提出:

  當住房租金快速上漲時,主管部門可以采取限制住房租賃企業經營房源租金漲幅、查處哄抬租金行為等措施,調控住房租賃市場;必要時可以實行傭金或租金指導價。

  這意味著,新房備案價、二手房指導價等模式,有望復制到租房領域。

  畢竟,不是每個人都買得起房子,也不是每個人都能在大城市擁有屬于自己的房子,通過公共住房保障“住有所居”,就是大勢所趨。

  房住不炒+住有所居,這將是未來數十年中國房地產的基本面。

責任編輯:上游
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